相続した空き家の購入額が分からないとき｜取得費5％と売却前の資料整理
公開・出典確認：2026年10月28日｜国税庁の令和8年4月1日現在法令等に基づく一般的な説明
親の空き家を売ろうとしても、昔の購入額がすぐ分かるとは限りません。最初に『書類が見つからない』と『取得費が確定していない』を分けて整理しましょう。この記事は税額を算定するものではなく、売却前に税務署・税理士へ確認するための準備案です。
5％は税率ではありません
国税庁は、購入が古いなどの理由で取得費が分からないとき、売却額の5％を取得費にできると案内しています。実際の取得費がその額より少ない場合も対象です。国税庁 No.3258 →
取得費の計算と、納税額を分ける
売却額の5％が、そのまま納める税金になるわけではありません。 契約書が見つからない段階で税額まで決めず、どの資料を確認できるか、取得費をどう計算するかを税務署・税理士へ相談してください。
仮定の計算例｜売却額1,000万円で、概算取得費を使う場合。実際の取引・査定額ではありません。
この50万円は、納める税金ではありません。
5％は「概算取得費を求める割合」であり、ここで税率を掛けているわけではありません。
特別控除は自動で使えるものではありません。この図では税額・節税額を算出していません。税務署・税理士に個別確認してください。
出典：国税庁No.3258・No.3202・No.3208（長期の場合）。図解追加・出典確認：2026年10月28日。
編集部提案：購入額不明から相談へ進む3段階
- 資料を整理
購入・建築時期と手元の書類を確認。不明な項目は不明のまま残す。
- 税務相談
取得費・減価償却・支出の扱いを税務署や税理士へ確認する。
- 売却条件と照合
税額が確認できた範囲を区別し、費用や希望する進め方と合わせて考える。
相続した日の価格だけで決めない
相続した不動産の取得費は、亡くなった方が購入した際の代金などを基に計算します。取得時期も引き継ぎます。相続した時点の査定額を、そのまま購入額として記入するのは避けましょう。国税庁 No.3270 →
建物では、購入・建築代金などから所有期間中の減価償却費相当額を差し引くため、昔の契約金額が分かればその全額を使える、という説明も正確ではありません。土地と建物の内訳、取得時期、過去の利用状況を分けて確認します。国税庁 No.3252 →
相談前に残すメモ
以下は編集部による準備案です。法定の必須書類一覧ではなく、各資料が税務上の証明として認められることを保証するものでもありません。
- 売却する不動産：所在地と、手元の書類で土地・建物を特定できる情報。
- 購入・建築した時期：親が取得したおおよその時期。分からない部分は『不明』と記す。
- 手元にある資料：売買・建築契約書、領収書、支払いに関する記録の有無。別の物件の資料を混ぜない。
- 土地・建物の内訳と利用状況：金額が分かれているか、増改築や過去の利用について分かること。
- 売却予定と質問：概算取得費の扱い、追加で探す資料、支出の分類など、税務相談で聞きたい点。
片付けで古い書類が出てきたら、金額や用途が不明でも、確認する前にまとめて処分しないよう家族と共有しておきましょう。初回の一般相談に通帳や本人確認書類の全面画像を送る必要はありません。詳しい資料を渡すときは、提出先と安全な方法を確認してください。
相続時の登記費用を重ねない
国税庁No.3270では、業務に使われていない土地・建物を相続した際に、相続人が支払った登記費用などを取得費に含める扱いを説明しています。一方、売却額の5％を取得費にする場合、その登記費用等を取得費へ追加できません。 領収書がある支出を全部足すのではなく、採用する計算方法と費用の扱いを確認してください。国税庁 No.3270 →
また、国税庁No.3252は、事業所得などの必要経費に算入されたものを取得費に含めないと説明しています。過去に賃貸などで利用していた場合も含め、同じ支出を重ねて算入しないよう税務署・税理士へ確認します。国税庁 No.3252 →
売り方の相談と、税額の確認を分ける
空き家の相談先には、建物・家財の状況と希望する進め方を伝えます。取得費や税額は税務署・税理士へ確認し、税額未確認の段階の比較を、最終的な手取りと呼ばないようにしましょう。
3,000万円特別控除の適用条件は別に確認できます。登記書類が見つからない場合は、権利証がないときの確認手順をご覧ください。購入額の確認と、登記に必要な書類の確認は別の論点です。
よくある質問
売却額の5％を税金として払うのですか？
5％は税率ではなく、取得費が分からない場合などに取得費を計算するための割合です。実際の納税額は、取得費以外の条件も含めて税務署・税理士へ確認してください。
購入額が分からないと空き家の相談はできませんか？
空き家の状況整理から相談できます。取得費や税額を確認するために必要な資料は、税務署・税理士へ別途確認します。
相続した時の査定額を取得費にできますか？
相続では、亡くなった方の購入代金等を基に取得費を計算します。相続時の評価や査定の金額と混同せず、建物の減価償却なども含めて個別に確認してください。
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出典・参考(公式情報)
一般的な制度情報と編集部による相談準備の提案です。個別の税務判断・申告を代行するものではありません。資料の扱い、取得費、減価償却、特例の適用可否は税務署・税理士へ確認してください。税額や節税効果、売却価格を保証しません。出典確認日：2026年10月28日。
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