下関市の空き家売却の仲介手数料｜800万円以下・33万円上限の確認ポイント
公開・出典確認：2026年10月13日
下関の空き家を売るとき、『売却額が低くても仲介手数料は33万円？』『買取なら何もかからない？』と迷っていませんか。まず取引の形を確かめ、法律上の上限と実際に依頼する金額を分けて確認しましょう。契約前に聞くことを、手元に残せる形で整理します。
最初に押さえる3点
33万円は「必ず払う額」ではなく、特例による上限です。売買価格が800万円以下か、仲介を依頼する取引かを確認し、媒介契約の前に売主が払う総額と条件を合意しましょう。通常の仲介手数料に33万円を上乗せする仕組みではありません。
以下の税込上限は、課税事業者である宅建業者に売買の媒介を依頼する場合の説明です。売買価格は、その売買にかかる消費税等相当額を除いた額で判断します。免税事業者の報酬、代理、賃貸借には別の取扱いがあるため、この数字をそのまま当てはめないでください。
まず「仲介」と「直接買取」を分ける
仲介手数料は、不動産会社に買主探しや売買の仲介を依頼する場合の報酬です。「不動産会社へ相談した」というだけでは、その会社が買主なのか、仲介役なのかは分かりません。
仲介を依頼する
- 売主
- 仲介会社が売買をつなぐ
- 買主
売主が依頼する仲介会社への報酬を確認
仲介を介さない直接買取
- 売主
- 買取会社が直接の買主
仲介手数料は発生しない。ほかの費用は別に確認
すでに媒介契約を結んでいる場合は、直接買取への変更・解除の扱いも確認します。仲介会社が紹介した買主と、会社を外して契約すれば無料になる、という意味ではありません。標準媒介契約約款の「直接取引」等を確認 →
800万円以下の特例は「税込33万円まで」
2024年7月1日から、売買価格が800万円以下の宅地・建物について、仲介に要する費用を踏まえ、原則の上限を超える報酬を受け取れる特例があります。上限は30万円の1.1倍、税込33万円です。2026年10月13日に国土交通省が公表している現行資料を確認しています。国土交通省の消費者向け説明 →
使用状況は問わない
制度名は「低廉な空家等」ですが、売買の特例では空き家の期間や使用状態は問いません。賃貸借の「長期の空家等」の条件とは別です。
契約前の説明・合意が必要
媒介契約を結ぶとき、あらかじめ上限内の報酬額について説明を受け、合意します。契約後になって初めて特例を知らされることがないよう確認しましょう。
売主側と買主側を分ける
売主・買主それぞれが仲介を依頼する場合、各依頼者に適用され得ます。売主一人の仲介手数料の上限が66万円になる、という意味ではありません。
特例を使う場合の金額の見方
売主側の仲介報酬全体で、税込33万円以内。「通常の仲介手数料＋33万円」でも、「33万円＋消費税」でもありません。上限額をそのまま請求する決まりではなく、実際の金額は依頼先と確認します。
この制度は下関市独自の料金制度ではありません。また、当サイトの料金表や、特定の会社の見積額を示しているものでもありません。報酬告示の第7を見る →
原則の計算と、特例の上限を混同しない
原則の税込上限は、売買価格を次の金額部分ごとに分け、それぞれに料率を掛けた額を合計します。価格全体に一つの率を掛ける表ではありません。
- 200万円以下の部分
- その部分 × 5.5％
- 200万円を超え、400万円以下の部分
- その部分 × 4.4％
- 400万円を超える部分
- その部分 × 3.3％
400万円を超える価格では、原則の上限は「（売買価格×3％＋6万円）×1.1」と同じ計算になります。ただし、800万円以下で特例を適用する場合は、この原則の計算額だけで実際の報酬を決めつけないようにしましょう。800万円を超える物件には、この33万円上限の特例は適用されません。
売出価格を変更したり、交渉で成約価格が変わったりするときの再計算方法も、契約前に聞いておくと整理しやすくなります。消費税の区分や免税事業者の場合を含む個別計算は、依頼する宅建業者に確認してください。
媒介契約を結ぶ前に確認する6項目
以下は編集部による確認メモです。法定書式ではありません。見積書や媒介契約書を見ながら、不明点を空欄のままにせず質問しましょう。
- 1誰に何を頼むか
- 買主は誰か、仲介する会社はあるか。売買の仲介と、片付け・管理などの作業を分ける
- 2売主が払う税込総額
- 原則の計算か、800万円以下の特例か。特例なら費用を踏まえた報酬額の説明を受ける
- 3価格が変わった場合
- 売出価格から成約価格が変わったとき、手数料をどう計算し直すか
- 4支払う時期と条件
- いつ、いくら支払うか。成約しなかった場合や、売買・媒介契約を解除した場合の扱い
- 5別料金の内訳
- 作業内容、依頼先、金額、追加費用の条件。仲介業務と重複していないか
- 6契約書に残すこと
- 媒介契約の種類・期間、報酬額、特約。別の業務を頼むなら、その業務と料金の書面
費用の説明を受けてから、依頼内容を決める
- 役割と範囲を確認
仲介・買取・片付けなどの契約相手と作業範囲を分ける
- 税込総額と条件を照合
特例の有無、支払時期、追加費用や解除時の扱いを質問する
- 書面を読んで合意
説明と契約書・見積書の金額を確認してから依頼する
「33万円以内」は、売却にかかる全費用ではない
仲介手数料の上限と、登記、測量、片付け・解体などの費用は別に整理します。国土交通省は、空き家管理や残置物撤去等の関連業務を依頼する場合、仲介と区別し、業務内容・報酬額等を明確にした別の書面による契約を行う考え方を示しています。関連業務の区別に関する公式説明 →
ただし、「調査費」「事務手数料」と名前を変えれば、仲介業務への報酬を自由に上乗せできるわけではありません。通常の仲介業務との違い、誰が依頼した何の作業なのか、二重に含まれていないかを確認します。
標準媒介契約約款には、依頼者が特別に依頼した広告の料金や遠隔地への出張旅費について、実費負担の定めがあります。通常の販売活動すべてを「別料金」と考えず、特別に依頼する内容・金額・支払条件を先に確認しましょう。実際の契約の定めや適法性が分からない場合は、専門家へ個別に確認してください。
成約しない場合の費用も、先に質問
仲介手数料は原則として、仲介によって売買契約が成立した場合の報酬です。その報酬と、別に依頼した作業・特別依頼の実費・契約解除時の費用は分けて確認します。「売れなければ、どんな場合でも一切無料」と思い込まないことが大切です。
下関の空き家は、手数料だけでなく引渡し条件も比較
仲介手数料が低いことだけで、手元に残る金額や進めやすさが決まるわけではありません。提示された売買価格、売主が負担する作業費、残せる家財、引渡し時期を同じ条件で比べます。税金や借入返済がある場合は、さらに別に確認します。
下関市の売却・買取の比較ポイントと、荷物が残る家の片付け・売却の順番も参考にしてください。片付けや解体を先に契約せず、現状で引き渡す条件も聞いてから判断できます。
相談先を探すときは、下関市公式の空き家相談窓口も確認できます。市の案内でも、相談自体は無料でも、具体的な仕事を依頼すると経費がかかるため事前確認が必要とされています。市に掲載された窓口へ連絡する際は「市との協定に基づく空き家の相談」であることを伝えましょう。当サイトが市の協定窓口に指定されているという意味ではありません。
よくある質問
800万円以下なら、必ず33万円を払うのですか？
いいえ。課税事業者による売買の媒介では、特例を使う場合の税込上限が33万円です。一律の料金や最低料金ではなく、媒介に要する費用を踏まえ、契約前に説明を受けて上限内で報酬額を合意します。
33万円に、通常の仲介手数料も足すのですか？
足しません。33万円は特例を使った売主側の仲介報酬全体の税込上限です。仲介と明確に区別される片付けなどを別に依頼する場合は、別契約の範囲と費用を確認してください。
空き家になって1年未満でも特例の対象ですか？
売買の800万円以下の特例では、使用の状態は問われません。長期間使っていないことが必須という説明は、賃貸借の別の特例と混同しないようにしましょう。個別の取引条件は依頼する宅建業者に確認してください。
買取なら費用は全部かかりませんか？
仲介会社を介さず買取会社が直接の買主になる取引では、仲介手数料は発生しません。ただし、登記・片付けなどの費用や、既存の媒介契約を変更・解除する場合の扱いは別です。別会社が仲介するなら、買主が買取業者でも仲介手数料を確認します。
片付け・解体費用の目安を無料診断する → この診断は、仲介手数料や契約の適法性、売却・買取の可否を判定するものではありません。
出典・参考(公式情報)
一般的な制度情報と編集部による相談準備の提案です。個別の契約・報酬・税務上の判断を代行するものではありません。適用条件や支払義務は依頼する宅建業者、契約上の争いは弁護士等、税務は税務署・税理士に確認してください。当サイトは下関市の指定・公認窓口ではなく、仲介手数料の自社料金、売却・買取の成立や価格を保証する記事ではありません。
自分の場合はどうなる？を、無料で整理できます
市区町村と返信先から相談できます。写真は任意。相談しただけで契約にはなりません。